マンションには、高く売れるものとそうでないものがあります。
売れる値段に差がでるのはなぜでしょうか？
今回は、高く売れるマンションの条件を紹介します。
後半ではマンションを売る時に掛かる手数料などの費用金額、消費税増税による影響等にも触れています。
1.高く売れるマンションの条件とは？
マンションは、自分や家族にとって最適な物件を探し、利便性と値段等のバランスを考慮して買うのが一般的です。
しかし、マンションを少しでも高く売りたいという場合、購入する前から売却時のことを意識しておく必要があります。
高く売れるマンションの条件は、
- 利用価値
- 安全性
- 資産価値
だと言われています。
それぞれについて順番に見てみましょう。
①マンションの利用価値とは？
利用価値とは、自分自身や家族等実際にそのマンションを使う人にとっての価値です。
例えば、
- 世帯主の仕事場に近い
- 子供の学校に近い
- 買い物によく行くスーパーに近い
- 家族の人数分の部屋がある
- 価格が安い
などですね。
これらは売却時に、自分と同じような条件の人にとっては価値が高い物件となりますが、人によってはデメリットとなる可能性もあります。
例えば、
- 立地が郊外なので都心等へのアクセスがしにくい
- 部屋が細かく仕切られているため広く使えない
などですね。
②マンションの安全性とは？
マンションの安全性については、2005年の姉歯元一級建築士の関わった耐震偽装問題によって世間の関心が高まりました。
中古マンションを購入する際に気になるポイントの一つとして、耐震強度や耐久性が挙げられます。
(1)耐震強度とは？
耐震強度は文字通り地震や風による揺れや振動に対する強さのことです。
構造の違いによって揺れ方の特徴は異なるものの、1981年以降に建築確認申請が出されたマンションは厳しい耐震基準をクリアしたものなので安心だと言えます。
マンションの地震や風に対する揺れ方は、以下の構造種類によって違います。
i 鉄筋コンクリート造
ii 鉄骨造
順番に確認してみましょう。
i 鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造のマンションは、骨組みの剛性が高いため変形しにくいという特徴があります。
マンションの上下階の層間変形角が小さいために、1階と2階の揺れ方が近いです。
デメリットは、地震時に地面の揺れがダイレクトに伝わるため、衝撃が大きくなりやすいことですね。
4階建て以下の低層マンションに多い構造です。
ii 鉄骨造
鉄骨造のマンションは、骨組みの靭性(しなり)が強いため、大きな地震に対しても柔軟に耐える特徴があります。
高い建物ほど地震の力が強く掛かるので、しなる必要があるため高層マンションは鉄骨造が多いです。
大地震時には上階にいくほど揺れる幅が大きくなり、超高層ビルでは最上階が2〜3メートル動くことも。
上記2つの構造を組み合わせた鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)という構造もあります。
SRCは両者の良いところを併せ持つ構造ということで注目ですが建設コストが増大するため、消防署のような重要建築物や非常に高価な高層マンションにしか採用されていません。
(2)耐久性とは？
耐久性とは建物がどのくらい長持ちするか、ということですね。
鉄筋コンクリート造のマンションの場合、耐久性を判断するのは
i 計画供用期間の級
ii 柱などの骨組みにひび割れが無いか
です。
i 計画供用期間の級とは？
計画供用期間の級とは、予め設定された建物構造体の寿命のことで、マンションの設計初期段階で建築主や設計者が選びます。
- 短期＝およそ30年
- 標準＝およそ65年
- 長期＝およそ100年
- 超長期＝およそ200年
通常、新築マンションを購入する際には、「自分はあと50年くらいしか生きないだろうから、100年も持つ必要ないだろう」と思います。
しかし、売却時の査定を考慮すると、計画供用期間はできるだけ長い方が良いです。
物件資料やチラシ、販売ホームページ等に「計画供用期間」を表示していますので確認するようにしましょう。
マンションの計画供用期間には
- 鉄筋のかぶり厚さ（鉄筋からコンクリート表面までの断面の最短長さ）
- コンクリートの圧縮強度（㎡あたりの強度）
が影響します。
細かな数値はここでは省略しますね^^;
ii 柱などの骨組みにひび割れが無いか
鉄筋コンクリート造のマンションは柱等の構造体にひび割れがある場合、内部の鉄筋が炭酸ガスや水の影響で錆びてもろくなってしまいます。
適切に処置されれば問題ありませんが、ひび割れが放置されていると本来の耐久性を維持できず、資産価値が低下します。
確認方法は現地に出向いての目視です。
建築の知識や経験がないと見極めが難しいので、建築士や不動産鑑定士等の専門家と同行することをおすすめします。
問題となるひび割れがあった場合は、取り扱っている不動産業者や管理会社に問い合わせて、ひび割れの補修計画を確認しましょう。
③マンションの資産価値とは？
マンションの資産価値とは、
- 汎用性の高い建物であること
- 繁華街へのアクセスの良さ
- 近隣に利用価値の高い施設がある
- 鉄道の液やバス停が徒歩圏内にある
など、自分以外の人にとっても魅力的な要素のことをいいます。
また、東京を例にすると、
都心へのアクセス時間が同じでも、人気エリアかどうかによって資産価値が変わります。
例えば、都心の千代田区飯田橋駅近くにあるオフィスへの通勤時間が同じ40分でも、
目黒区の目黒駅周辺地域のほうが、足立区千住河原町近くよりも人気なため高価で売ることができます。
人気地域ほど買う値段も高いですが、時間の経過に伴う建物価値の目減りを補う人気の高さがあるんです。
このようなことから、高く売れるマンションを買うには資産価値を意識して物件を探すことが大事ですね。
多少の不便があったとしても、自分の利用価値を最優先するよりも、資産価値を優先することがマンションを高く売るコツと言えます。
部屋を改装したりしてよく見せることで資産価値を高める考え方もありますが、ロケーションによる差は埋まりません。
今の自分にとっては便利でも、人気エリアではない地域のマンションの場合は、売却時に思うような値段がつかない可能性があるので注意が必要ですね。
2.マンションを売却するのに掛かる経費は？
マンションを売却する際にかかる手数料等の経費を紹介します。
以下は、売却と転居を同時にする場合にかかる費用の例です。
- 売却にかかる不動産仲介手数料
- 新居の購入費用(住宅ローン利用の場合は金融機関手数料・火災保険料等)
- 購入物件の登記費用(表示登記・保存登記)
- 引越し費用
【新居(中古物件)を購入する場合】
- 売却にかかる不動産仲介手数料
- 購入にかかる不動産仲介手数料
- 新居の購入費用（住宅ローン利用の場合は金融機関手数料等）
- リフォーム費用(リフォーム済みの場合は不要)
- 購入する登記費用（移転登記）
- 引越し費用
【賃貸物件に入居する場合】
- 売却にかかる不動産仲介手数料
- 賃貸初期費用(前払家賃や敷金礼金等)
- 火災保険料
- 引越し費用
一般的には、まず新居への転居が完了し、落ち着いてから旧宅の売却を行うことが多いです。
しかし、離婚や返済困窮の事情にでマンションを手放すようなケースでは、売却と転居を同時に行うことも。
後者の場合はスケジュールが過密となり、管理が大変になりますね。
2019年10月に消費税増税が予定されていますね。
これにともなって影響が出るのは、売却に関しては不動産仲介手数料のみです。
不動産仲介手数料の計算方法は
マンションの売買代金✕3%+60,000円+消費税
です。
売買代金が3,000万円だった場合、
- 増税前＝1,036,800円
- 増税後＝1,056,000円
となり、差額は19,200円です。
消費増税前後でそれほど影響ないですね。
購入に関しては、
に消費税がかかるのでトータルでかなり影響が出ると考えられます。
つまり、購入や賃貸にかかわらず転居は早めに段取りし、売却は落ち着いてから行うというのがスケジュール的にゆとりがありますね。
3.マンションを高く売るには？
マンションを高く売りたい場合、売却を依頼する不動産業者選びを慎重に行う必要があります。
売却価格をいくらにするかは不動産業者の算段によるところが大きく、目安としては事前の査定額が基準となるんです。
そのため、査定時にはまだ売却を依頼するかどうか決定しない方が良いですね。
複数の不動産業者に査定してもらい、納得できる価格を提示してくれた業者のなかから選ぶようにしましょう。
最終決定のポイントはその業者を信頼できるかどうかですね。
単純に高い査定額を出してきた業者にするのではなく、査定にかかる対応や担当者の人柄で判断すべきですね。
売り出し価格が相場よりも高すぎると長期間買い手がつかず、大幅な値下げを余儀なくされてしまい、トータルでは損に繋がるケースが多いです。
査定にあたっては、その算定根拠や周辺相場との比較などをきちんと説明してくれる業者が信頼できますね。
一口に不動産業者と言っても色んな業態があり、取り扱う不動産の種類にも得意不得意があります。
マンションの査定を行なっていない業者もあるんですよ。
そのため複数の業者を自力で探すのは大変です。
そこでおすすめしたいのが一括査定サイトの利用ですね。
一括査定サイトでは、登録している多数の不動産業者から、任意の複数業者を選択して査定依頼できます。
RE Guide(リガイド)は2006年にサービス開始した実績ある不動産一括査定サイトです。
登録業者は厳選された600社で、大手から地域密着の不動産業者までバランス良く登録されています。
10社まで同時に査定依頼可能です。
10社も同時に査定依頼したら対応が大変になるかもしれないと不安になると思いますが、不動産査定サービスの場合は基本的に打ち合わせは必要ありません。
査定前に一度連絡が来て、査定額提示の際にもう一度連絡する程度です。
売却を依頼することが決まった業者とは打ち合わせする必要が出てきます。
不動産一括査定サイトを利用するには、売却を検討しているマンションの住所や面積等の資料が必要です。
事前に準備してから登録するようにしましょう。
目次 ～この記事に書かれていること～
高く売れるマンション購入の際に、確認事項に少し細かいところもありますね。
しかし苦労して調べた結果、売却時に高く売れたら嬉しいと思うので、挑戦してみてください。
この記事が高く売れるマンション購入の参考になれば嬉しいです。