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マンションを売却したら確定申告が必要?掛かる税金の種類や計算方法も

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マンションを売却したら確定申告が必要?掛かる税金の種類や書類の書き方は?

1.マンションを売却したら確定申告が必要?

家を建てたりマンションを買ったりしたら、翌年に確定申告が必要です。

その時に住宅ローン控除の申請もするんです。

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では、マンションを売却した場合にも確定申告をしなきゃならないんでしょうか?

答えはイエスです。

以下では、マンションを売った際に売却益が出た場合と、譲渡損失が出た場合を紹介します。

マンションを売って売却益が出た場合は、確定申告をしないと「延滞税」がかかってしまいます。

【延滞税の計算】

  • 延滞期間が2ヶ月以内の場合
    税額✕2.9%✕延滞日数÷365日
  • 延滞期間が2ヶ月超の場合
    (税額✕2.9%✕2ヶ月分の延滞日数÷365日)+
    (税額✕9.2%✕2ヶ月超の部分の延滞日数÷365日)

 

そのため、必ず確定申告をして税額を把握しましょう。

2.マンションを売った際に掛かる税金の種類は?

マンションを売った際に掛かる税金は、所得税(譲渡所得税)です。

譲渡所得はマンションの売却代金のことですが、マンションを買った時の購入代金や諸手続きなど、購入にかかった様々経費を引いた金額が「課税譲渡所得」となります。

売却益が出なかった場合、つまり譲渡損失が出た場合には譲渡所得税はかかりません。

ここでは、譲渡所得税額の計算方法を紹介足ます。

①譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の税額は以下のようになります。

【マンションの譲渡所得税額の計算】
(売却額ー取得費ー※特別控除額ー※減価償却費)✕20%

 
※「特別控除額」と「減価償却費」については下で説明します。

例えば、1億円で買ったマンションに6年間住んで、値上がりして2億円で売った場合の譲渡所得税額は以下のようになります。

2億円ー1億円ー3000万円✕20%=1,400万円

 

1億円の利益が出た場合、1,400万円も所得税が引かれるということですね。

では、1,400万円の税額を50日間延滞した場合の延滞税はどうなるでしょうか?

税額1,400万円✕2.9%✕50日÷365日=55,616円

 

です。

仮に、1年間延滞してしまったとしたら・・・

約107万円です!

延滞税、怖いですね(*_*)

②3,000万円特別控除とは?

自分の家として住んでいるマンションは、居住用財産と言います。

居住用財産を売った時に売却益が出た場合、巨額な所得税がかからないよう緩和措置があるんです。

3,000万円特別控除ですね。

売却益の金額から3,000万円まで引くことができるんですよ。

そのため、一般的には利益が出たとしても数百万円程度ですから、居住用財産を売って利益が出たとしても税金が発生することは稀です。

③マンションの減価償却費とは?

マンションは時間の経過とともに劣化していき、鉄筋コンクリート構造の場合、建物の耐用年数は約70年とされています。

そのため、市場価値とは別に会計上の価値として、計算上年々価値を低下させるんです。

譲渡所得税の計算においては、厳密には減価償却の計算をします。

【減価償却の計算】
減価償却費=建物部分の購入代金✕0.9✕※償却率✕年数

※鉄筋コンクリート造のマンションの償却率は0.015
 

【注意】
マンションの購入代金には、土地の部分の価格も入っています。

建物部分のみの購入代金は、消費税の金額から計算できるんですよ。

土地には消費税がかからないので、消費税額が分かれば建物部分のみの金額を知ることができます。

マンションを購入した時の資料から消費税額を確認しましょう。

購入当時の消費税率を考慮して、購入代金のうちの建物部分のみの金額を計算します。

【マンション建物部分価格計算の具体例】
平成26年に買ったマンションの消費税額が100万円だった場合、

100万円÷0.08=1,250万円(=建物部分のみの金額)

となります。

 

計算式さえわかれば、計算自体は簡単ですね(^^)

3.マンションがいくらで売れるかを知るには

マンションがいくらで売れるかを知るには、不動産業者に査定してもらうのが一般的です。

しかし、依頼した不動産業者が悪徳業者だったり、割安な査定結果が出たりするかもしれないという不安がありますよね。

また、査定してもらうにあたってマンションの設計図などの資料や登記簿など、必要書類もわからないし揃えるのが面倒です。

そんな時に便利なのが「不動産一括査定サイト」です。

インターネットで不動産一括査定サイトに査定依頼するだけで、任意に選択した複数の不動産業者に一括査定依頼できます。

不動産業者からの連絡は、会社によって

  • 電話
  • メール
  • 面談

等のバリエーションがありますが、やりとりは至って簡素で、しつこい営業マン的な対応はないので安心です。

一括査定サイトは

 

があり、いずれのサイトも多数の不動産業者が登録しています。

実は私も建設会社に勤務していた時代に、上記の一括査定サイトと提携していました。

担当窓口をしてたんです。

そのため、これらの一括査定サイトに登録している業者が行う業務については詳しくわかります。

不動産業者は、きちんとした査定をしないと、価格の提示根拠を提出できないためお客さんに選んでもらえません。

査定額の高い低いということよりも、査定額の根拠に納得できるかどうかが業者選びのポイントになります。

不当に高い査定だった場合は、売り出してもなかなか売れず、売却までに数年かかることもあるんです。

また、安すぎるのも問題ですよね。

「もっと高く売れたのに、相場より300万円も安く売らされた」

と話してくれた他社のお客さんもいらっしゃいました。

できれば複数の一括査定サイトに登録し、合計10社くらいに査定依頼することをおすすめします。

中には対応が遅かったり、査定を業者側から断ってくるケースもありますから、10社程度依頼しておけば良い査定結果を貰える可能性高いです。

納得行く売却ができるように、一括査定サイトを十分に活用してみましょう。

 
 


 

ヨシヒロ
以上、今回はマンションを売却した際の確定申告や、譲渡所得税と延滞税の計算方法を紹介しました。
 

 
不動産を売る時の譲渡所得税の緩和措置には、居住用財産の軽減税率の特例や、買い替えの特例など様々な特例があって複雑です。

また別の機会に解説したいと思います。

この記事を参考に、マンション売却時の確定申告やスムーズになれば幸いです。

また、これからマンションを売る場合は、この記事を活用して売却益がでるのか、譲渡所得税がかかるのかを事前に確認していただけらばと思います。

売却の際には一括査定サイトを強くおすすめします。

一括査定サイトを使わない場合でも、一社に限定して査定してもらうというのは避け、複数業者に依頼するようにしましょう。






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