マイホームは何歳ごろに買うのが一番良いのでしょうか？
長い住宅ローンの返済を考えると、できるだけ若いうちに買ったほうが良いと言われていますが、現実的にはなかなか難しいもの。
収入が少なければローンの審査に通過するのも難しいですし、貯金も足りません。
お金の問題がクリアできても、家族の有無や人数、住む地域を若いうちに決めてしまうのは簡単ではありません。
40代になってようやくマイホームの目処がつくという人も珍しくありませんが、45歳ごろにマイホームを購入するのは遅すぎるのでしょうか？
また、もし家を買うと決めた場合、どんなことに気をつければよいのでしょうか？
住宅ローンは完済年齢を考える
住宅ローンを組む時に大切なのは、何歳で返済が終わるかということです。
多くの金融機関では、80歳までに住宅ローンを返済し終わることが条件になっています。
返済期間は基本的に最長35年ですから、80引く35で45歳が35年ローンを組むタイムリミットとなります。
返済期間は長ければ長いほど月の返済額が少なくなり、毎月の負担も減ります。
できるだけ少ない負担で家を買おうとする場合、45歳が一つの期限となることは覚えておいてください。
もちろん返済期間を30年、20年と短くすれば45歳以上でも住宅ローンを組んで家を買うことは可能です。
ただ、年を取りすぎるとローンの審査には通過しにくくなりますし、返済も大変になります。
特に定年後も返済が続くような計画を立ててしまうと大変です。
収入があればローンの返済もスムーズに進みますが、蓄えや年金収入から返済を続けるのはあまり現実的ではありません。
できるだけ定年を迎える前に返済が終わるよう計画を立ててください。
45歳で住宅ローンを組むメリットは？
収入が多く、返済・審査で有利
45歳なら若い時よりも収入が増えている可能性が高いです。
同じ返済額でも、収入が多くなれば負担は少なく、ローンの審査でも有利になりやすいです。
無理に若いうちに家を買うよりも、家計に余裕を持つことができます。
自己資金を多く準備しやすい
住宅を購入する際には、ローンを組むのとは別に自己資金（頭金）をいくらか準備するのが望ましいです。
最近はフルローンで住宅を購入するケースもありますが、自己資金の割合によって金利が変わる住宅ローンもあります。
また、借入額が多くなるほど万が一の際のリスクも大きくなります。やはりある程度の貯金は必要になります。
仕事を初めて間もない20代のうちに数百万円もの自己資金を準備するのも難しいですが、45歳までこつこつ貯金を続けていれば、住宅購入のための頭金として十分な金額が貯められます。
高齢になってからの大規模な修繕が必要となりにくい
住宅の寿命は以前に比べて伸びていますが、それでも数十年ごとに大掛かりな修繕やメンテナンスが必要となります。
壁の塗替えや屋根の張替え、設備の交換には数十万円から数百万円もの費用がかかります。
30歳で家を買った場合、70歳を迎えるころには築40年。
外装だけでなく、床や壁などの貼り替えも必要になっているかもしれません。
小さな子どもを育てるのに向いた住宅は、年をとってからは使いにくい部分も増えてきます。
定年を迎えた後に、大規模な修繕やリフォームの資金を捻出するのは大きな負担です。
しかし45歳で家を買ったのなら、70歳になってもまだ築25年。
壁の塗替えなど定期的なメンテナンスが必要なことには変わりありませんが、維持にかかる費用は築40年の住宅に比べれば少ないです。
また、45歳に家を建てるとすれば、子どもがいたとしてもそれなりに成長している家庭が多いでしょう。
子どもだけでなく、将来や老後を見据えた家づくりも行いやすくなります。
45歳で家を建てる際の注意点は？
返済期間が短くなる
銀行が定める住宅ローンの返済期限が80歳ですが、実際にはもっと早く完済する必要があります。
定年後に住宅ローンの返済を続けるのは現実的ではありません。
65歳で完済することを目標にローンを組むのが望ましいです。
45歳から65歳の間に住宅ローンを返すとなると、期間は20年。
自己資金の額にもよりますが、35年のローンを組むより月負担は大きくなる可能性が高いです
もし定年までに完済するのが難しいのであれば、今一度持ち家にするべきか考えるべきでしょう。
住宅ローンを途中で返せなくなり、やむなく家を手放すことになってはかえって損をすることになります。
首都圏を除けば賃貸物件はすでに供給過剰になりつつあり、今後はその傾向がより強まっていくと考えられています。
一生賃貸に住み続けるとしても、家賃負担はそれほど重くない可能性が高いです。
健康状態に注意が必要
住宅ローンを組む際、多くの場合団体信用生命保険への加入が義務付けられます。
団体信用生命保険（団信）は病気や死亡などでローンの返済が困難になった場合の時のための保険です。
保険加入時は当然、加入者の健康状態がチェックされます。
持病などがある場合、保険に入れず住宅ローンも組めなくなってしまいます。
中には団信に加入せずとも組める住宅ローンもありますが、選択肢は限られますし、何よりも万が一のことが起こった時に保険が使えないのは高リスクです。
45歳にもなると健康状態に問題を抱えた人も増えてきます。
団信に加入できない場合、住宅購入にはより慎重になる必要があるでしょう。
教育費などの出費に備える必要がある
30歳の時に子どもが生まれていれば、45歳の時には15歳。
もし子どもを大学に通わせようと考えているなら、これからがお金のかかる時期になります。
学費はもちろん、塾にかかる費用や受験費用、遠方の大学に通う場合は仕送りなども考えなくてはなりません。
こうした費用を払いつつ、ローンの返済が続けられるかどうかも考えましょう。
教育費に限らず、これからの人生でいつどんな出費があるのか考えながら返済計画を建てることが大切です。
返済シミュレーション
住宅ローンの借入額や返済期間について考える際は、必ず返済シミュレーションを行いましょう。
大雑把に考えるのでなく、毎月いくら返済するのかという単位で考えてみるのがポイントです。
今回は2000～3000万円の範囲で、固定金利1.5％、ボーナス払いなしの例を考えてみましょう。
借入金額2000万円
35年ローン：月61,236円、総返済額25,719,333円
30年ローン：月69,024円、総返済額24,848,426円
借入金額2500万円
35年ローン：月76,546円、総返済額32,149,099円
30年ローン：月86,280円、総返済額31,060,610円
借入金額3000万円
35年ローン：月91,855円、総返済額38,579,007円
30年ローン：月103,536円、総返済額37,272,768円
期間が短ければ月負担が少ない代わりに総返済額を大きく減らすことができます。
また、今回は固定金利で計算しましたが、変動金利型のローンを選択すればもっと返済額を抑えられる可能性があります。
変動金利型のローンには金利上昇のリスクがありますが、借入期間が短ければリスクを抑えることができます。
45歳でマイホームを購入することの可否
45歳になってから家を買うことは、収入面・貯金面で若い人よりも有利です。
頭金が多ければ、ローンの借入額が少なくなり、返済負担も少なくローンの審査にも通過しやすいです。
ただし安定した収入のあるうちに完済することを考えると、あまり長い期間のローンを組むことはできません。
毎月無理なく返済できる金額の範囲で、できるだけ早く返済が終わるように計画する必要があります。